——2014年10月29日在区十五届人大常委会第十九次会议上

区人大常委会环资城建工委　　

主任、各位副主任、各位委员：

根据区人大常委会2014年工作安排，本次常委会会议听取和审议我区贯彻实施《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）情况，并开展专题询问活动。为更好地审议此项工作，9月18日，区人大常委会组织部分区人大代表、人大机关全体同志对《条例》的贯彻实施情况进行了视察调研，实地察看了新丰苑社区、金泽家园社区、五角场西村社区、东坡雅居社区、景福苑社区5个不同类型的小区物业管理工作，并召开了座谈会，听取区房管局对《条例》贯彻实施情况的汇报和部分区人大代表的意见建议。现将视察调研情况汇报如下：

一、     我区贯彻实施《条例》的基本情况

《条例》自去年5月1日颁布及实施以来，区政府及相关职能部门深入学习《条例》、广泛宣传《条例》、全面贯彻《条例》，使我区的物管工作迈上了一个新台阶。

 一是扎实开展《条例》的宣传培训。《条例》是规范物业行业管理的一部重要法规，它的颁布实施，对解决长期困扰物业管理的难点问题，化解物管矛盾，促进物业管理健康发展，建设和谐社区，具有十分重要的意义和作用。为在贯彻实施过程中更好地把握《条例》的精髓，区政府及职能部门在全区开展了多层次、全方位的宣教活动：一是在宣传对象上注重多层面，不仅加强对街道物管工作人员、社区干部、业委会成员以及物业服务企业的学习培训，还积极向广大居民群众进行宣传教育，增强了全民参与物管的意识。二是在宣传内容上注重多角度，不仅积极宣传《条例》的主要内容、具体规定，还大力宣传贯彻实施《条例》的目标任务、重要意义，为准确理解、严格执行、自觉遵守《条例》奠定了坚实的基础。三是在宣传方式上注重多样化，通过举办培训班、开展专题讲座、悬挂宣传标语、张贴宣传资料等多种形式，强化了贯彻实施《条例》的舆论氛围，为依法开展物管工作创造了良好的社会环境。

    二是逐步完善《条例》的配套政策。为切实做好《条例》的贯彻实施工作，保障我区物业管理工作依法有序开展，区政府按照《条例》规定的程序、要求，结合我区实际，在充分调研论证和广泛征求意见的基础上，完善了《天宁区住宅小区物业管理工作考核办法》，制订了《天宁区物业管理办法》、《专项维修资金管理办法》和《业主大会和业委会指导规则》，进一步细化和落实省、市《条例》和《办法》的相关内容，确保我区物业管理工作严格依法、规范有序开展。

    三、探索创新物管工作的模式机制。区政府及职能部门按照《条例》规定要求，结合我区实际，探索创新管理手段，如：针对我区老小区多、管理难度大的实际情况，探索实施老住宅小区政府托管新模式，由属地街道组建物业服务中心，对无管理主体的老住宅小区进行政府托管，打造老住宅小区管理的新样板；针对业委会成立难、履职难的住宅小区，探索推行成立物业管理委员会，通过政府部门参与，有效引导业主有序自治、依法维权；针对行业部门之间沟通不畅、协调不力的现状，探索建立“以块为主、条线保障、上下联动”的工作机制，成立区、街道、社区三级物业管理矛盾纠纷调解机构，夯实社区、业委会、物业服务企业“三合一”工作平台，及时、有效地预防和化解物业管理矛盾纠纷。

    四、大力加强物管企业的监管考核。为规范全区物业服务企业的经营行为，促进物业管理行业健康有序发展，区房管部门全面启动了物业服务企业的资质核查工作，对28家不符合资质要求的企业进行了注销。同时对照物业资质要求和行业标准，对物业企业接管项目严格执行市场准入、项目接管保证金和承接查验制度，并在日常工作中加强检查督促，根据小区类型不同采取不同的考核评比办法，有针对性地引导企业加强规范管理，不断提高服务质量和管理水平。

    二、存在问题：

从调研的情况看，尽管区政府及相关部门在贯彻实施《条例》方面做了大量工作，但由于《条例》的贯彻实施尚处于起步阶段，许多物管矛盾仍然没有化解，制约物管行业良性发展的因素依然存在，需要政府认真研究及逐步解决，归纳起来主要表现在：

（一）人尽其责的社会氛围尚未形成。通过一年多的宣传，新《条例》在政府层面、物业管理从业人员中得到了普及，但在许多居民群众中“要权利不要责任、要民主不要服从、要服务不要收费”的思想仍普遍存在，并没有真正认识到自己在物业管理中应尽的责任和义务，盲目的权利观、利己主义和从众心理是许多物管矛盾发生的诱因，还需要进一步加大宣传和教育力度，在全社会形成人尽其责的和谐氛围。

（二）长期制约的物管矛盾尚未有效化解。物业管理涉及面广、形式多样、关系复杂，因此也是矛盾多发领域。从这次调研的情况来看，许多老大难问题依然存在，如物业费收缴难、业委会成立难、监管难、停车难、开发商遗留问题解决难等，这些问题目前尚未从制度或机制上找到有效的解决办法。

（三）齐抓共管的物业管理体制尚未理顺。物业管理是城市管理不可分割的部分，需要各方力量共同参与，然而长期以来的由房管部门负责管理的体制使得许多物管问题难以从根本上解决。新《条例》明确规定了政府有关行政管理部门要按照职责分工介入小区管理，依法对小区内的违法行为予以制止或处理，但是由于缺乏统一的领导机构进行综合协调，职能部门职责界定还相对模糊，在实际的执法过程中还存在相互推诿、相互观望的现象，各部门有效联动、齐抓共管的体制尚未真正形成。

（四）良性发展的行业秩序尚未真正建立。我区现有物业服务企业75家，但是一、二级资质的企业不到10%，行业整体水平不高，发展的基础不扎实，而且在当前大部分企业入不敷出、生存困难的情况下，依靠引进专业技术人才、加强业务培训等措施提高行业水平的目标也无法实现。此外，物业服务与收费标准的不统一，业委会的良莠不齐和缺乏有效的监管手段，一些物业服务企业服务意识不到位，重收费轻服务，部分业主服务商品的意识淡薄，要服务不缴费，使两者几乎成了对立面，这些都严重制约了行业的良性发展。

三、对策建议：

随着城市化进程的加快和居住条件的改善，人们对于物业管理的要求越来越高，而由于管理不善所带来的社会矛盾也越来越突出，处理不好将直接导致社会的不稳定。因此，区政府及相关职能部门必须高度重视物管工作，把抓物管像抓城管一样摆上政府的主要议事日程，从体制机制入手，加大投入，加强监管，努力构建我区物业管理新格局。为此，提以下几点建议：

一要进一步加大宣传力度，形成全社会参与的强大氛围。物业管理的社会职能决定了要管好物业必须依靠广泛的社会基础。因此，区政府要加强对各相关职能部门物业行政管理人员的宣传，切实提高其对物管工作重要性、紧迫性和复杂性的认识，增强履行职责的主动性和管理工作的科学性；要加强对物业服务企业和从业人员的宣传，规范物业服务行为，提升服务质量，正确处理好与行政管理部门、业主委员会和业主的关系；要加强对广大业主的宣传，让每一个社区居民都认识到自己是物业管理的参与者，在主张权利的同时也必须履行好义务，牢固树立物业服务是商品消费的观念，及时缴纳物业费，并积极参与物业管理，维护小区环境。

二要进一步理顺体制机制，建立联合联动的综合管理体制。物业管理综合性强、牵涉面广，必须依靠各职能部门的密切协同、形成合力才能取得实效。为此，建议区政府成立由主要领导亲自挂帅的组织机构，统一领导协调各职能部门在物管工作中各司其职、联合联动，消除部门障碍，形成齐抓共管的管理格局。要建立联席会议制度，明确各成员单位之间的职责范围、管理责任和工作流程，定期、不定期地召开会议，交流工作经验，改进工作方法，协商处理工作中出现的复杂问题，确保小区综合执法落到实处。要推行司法介入，采取诉调结合的模式，着重解决欠缴物业费等合同纠纷案件，并通过对一些典型案例的公开宣判维护守法者的合法权益，同时起到对全社会的威慑作用。要充分发挥媒体的主渠道宣传和舆论监督作用，在弘扬先进事例的同时，对破坏物管秩序的行为给予曝光，净化物管环境。

三要进一步深化行业管理，促进物管行业的健康发展。物业管理是社会关注的热点问题，更是难点问题。必须依靠创新管理、规范管理加以解决。要积极探索创新管理模式，鼓励小区结合自身特点寻求可行的管理办法，只要是合规的、业主满意的，区房管局、街道、社区都应该给予引导和支持，并对好的办法进行总结和推广。要重点研究老住宅小区和安置小区的管理，老小区设施陈旧，老年居民和外来租赁户比例较高，物业收费低而维护费用高，职能部门要认真研究对策，寻求更加有效的管理途径；安置小区大都是农转居人口，其思想观念和生活习惯尚未根本转变，要积极加以引导，逐步纳入规范化的管理范畴。要加大监管力度，对物业服务企业要严格资质管理和市场准入，依法查处违规行为；对业委会要加强指导和监督，使业委会能够真正代表业主行使职权；对建设单位要严格审查规划建设的物管用房和车位的配置，严格房屋质量验收关，防止因开发建设遗留问题影响物业管理工作。